首先，我们要弄清楚什么是土地流转。土地流转指的是土地使用权流转。土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。土地流转有利于促进农民获得财产性增收。
2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。《意见》要求大力发展土地流转和适度规模经营，五年内完成承包经营权确权。农村建设用地隐形市场活跃，有着巨大的利益空间。这就要求我们拿到土地后一定要根据当地的实际情况做好农业规划，拟好可行的农业规划报告才可能向政府申请要一定的建设用地，这将大大提升土地的价值。农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。其要点是：在不改变家庭承包经营基本制度的基础上，把股份制引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，把农民承包的土地从实物形态变为价值形态，让一部分农民获得股权后安心从事二、三产业；另一部分农民可以扩大土地经营规模，实现市郊农业由传统向现代转型。
随着政府对农村土地流转引导和服务功能的逐步加强，目前，农村土地流转的行为逐步趋于规范，主要体现在三个方面：一是由过去以农户间、业主与农户间的自发流转为主向当前的政府和市场引导与自发并重的自主流转转变；二是由过去无偿代耕向按市场规律的有偿流转转变；三是由过去依靠口头协议的不规范流转向签订书面协议的规范流转转变。同时，土地流转进程加快，规模逐年增大。土地流转的日趋规范所依靠的是制度创新与突破：一是建立农地产权交易市场。山东省枣庄市通过给农民发放土地使用产权证、建立农地产权交易市场和推进农村合作社建设，在土地所有权、承包权和农地性质“三不变”的前提下，走出一条农村土地改革的新路子。二是政府对流转行为进行规范。同时，制作并向农户提供统一的转让、转包、出租、互换及流转委托书等不同的合同示范文本。对流转双方可能涉及的一些权利、义务、违约责任等进行了明确。三是完善土地流转纠纷仲裁、调解机制。
新时期土地流转呈现出新特点：
一是流转速度加快，渐具规模。土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势，流转的土地面积不断扩大，所涉农户不断增多。至目前为止，流转的土地面积占总耕地面积的比例少则5%，多则15%以上，平均比例为8%左右，涉及土地流转的农户数约占总农户数的26%。
二是流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。
（一）以流转主体为标准，可分农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。其中以农户与农户之间的流转为主，流转面积约占总流转面积的90%。
（二）以流转对象为标准，可为责任田承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。其中以责任田承包经营权流转为主，约占总流转面积的96%。
（三）以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包为主，约占总流转面积的70%以上。转包中又以外出打工或经商农户，将土地转包给亲友或本村其他农户居多。此外，还有农户将土地转包给种植、养殖大户以及集体向农户反租转包等形式。
（四）以流转是否签订协议为标准，可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占优势，占总流转农户数的65%左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转，其中口头协议流转占协议流转的绝大多数，签订书面协议流转的农户不足总流转户的10%。
（五）以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60%以上。
（六）以流转是否履行报批准、备案或办理土地使用权证书变更登记程序为标准，可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主，占总流转面积的95%。
三是流转行为欠规范，缺少管理。流转行为严重不规范，表现为自行流转多，报批准、报备案的少，申请变更登记的更少；口头协议多，书面协议少；约定不明的多，约定明确的少；书面协议内容不规范的多，规范的少等。有些村存在连锁流转现象，接受流转的农户又将自己享有的土地承包经营权流转给其他农户，形成锁链式流转。镇、村对土地承包经营权流转行为普遍缺乏严格规范的管理。四是部分耕地被非农业化，有极少量的非法流转行为存在。有的耕地被转为非农用途，主要用于招商引资、工业园区、小城镇等项目建设。这些建设用地绝大多数履行了批准手续，也有一小部分没有被批准。相关镇为了完成工业发展等任务，以镇政府或用地单位名义，采取向农户租赁的方式，将土地使用权流转到自己名下，用于非农建设。
不管怎样，新时期土地流转应遵循以下基本原则：一、坚持确保所有权、稳定承包权、搞活使用权的原则；二、维护农民的权益，坚持“自愿、有偿、依法”的原则；三、坚持土地资源优化配置和土地同其他生产要素优化组合的原则；四、坚持保护耕地重点保护基本农田的原则。只有这样，才能保证土地流转的顺利进行。
土地流转是由个体经济向社会化生产转变的经济规律所决定的.加快推进农村土地承包经营权流转，优化农村土地资源配置，积极推进土地集约化、规模化经营，是发展现代农业的客观要求，是提高农业规模效益，促进农业增效、农民增收和农村发展的现实途径，也是适应加快农村劳动力转移，引导各类市场主体投资效益农业，推进社会主义新农村建设的必然选择。
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2016-03-20 23:43:10
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